相続財産の中でも多くの割合を占め、相続税の計算に大きな影響を与えるのが、土地です。
土地の相続税評価は、我々税理士にとっても悩まされることが多いのですが、この土地がなくても気をつけなければならない3つの財産について解説します。

１．借地権
「借地権」とは、他人から土地を借りて、その上に建物（家）を建てている場合の、その他人の土地を使う権利のことです。

この場合、毎年4月ごろに届く「固定資産税納税通知書」には建物しか載っておらず、土地は載っていないため（他人の土地ですから当然と言えば当然なのですが）、相続人は気付きにくかったり、これも財産という認識がなかったりということがあります。

借地権は、種類にもよりますが、30年以上の期間借りることができたり、また正当な理由がない限り、地主さんは借地契約の更新を拒否することができなかったりする場合があります。
そのため、この借主の強い権利を財産として認識することになります。

普通借地権（更新ができない借地権以外の借地権のこと）の評価額は、その土地が更地であると仮定した場合の評価額に60〜70％の割合を掛けて算出します（地域によってこの割合にはバラツキがあります）。

固定資産税納税通知書を見て、建物しか載っていない場合は、その下の土地の登記簿を調べて誰が所有者かを確認してみるのが良いでしょう。

２．敷金
土地も建物も持っておらず、賃貸物件に住んでいる場合は、不動産に関して何も財産がないかというと、そうではありません。

入居時に「敷金」（保証金）を家主さんに預けている場合には、それも相続財産として計上しなくてはなりません。
ただし、契約で敷金からいくらかを差し引いて返還すること（敷引き）が定められている場合は、敷引き後の金額を計上することになります。

被相続人が賃貸物件に住んでいた場合は、賃貸借契約書を探してみて、敷金がないかを調べてみるのが良いかと思います。
賃貸借契約書が見当たらない場合は、家主さんか管理会社などに問い合わせてみると良いです。

３．老人ホームからの返還金
生前に自宅を処分して、老人ホームに入居し、そこで亡くなるというパターンが増えています。
老人ホームへの入居時に、「入居一時金」を支払っていて、亡くなった後に相続人にその一部が返還された場合は、これも相続財産に計上する必要があります。

この他、毎月家賃を支払っており、その一部が返ってきた場合も、相続財産とする必要があります。